La AFIP reflotó el Registro de Proyectos Inmobiliarios (“REPI”) -creado por la Resolución General 4.976- y con esta nueva resolución regula los requisitos a cumplir para aquellos supuestos especiales en los que se excluye de la base imponible y del pago del Impuesto Especial de Regularización al dinero en efectivo que se regularice y que sea depositado y/o transferido a una Cuenta Especial de Regularización de Activos que se destinen a ciertos proyectos o inversiones inmobiliarias sin que les aplique el impuesto especial establecido al efecto (5%/10%/15% según la etapa del blanqueo).
El dinero en efectivo que se regularice y que se deposite en una Cuenta Especial de Regularización de Activos, podrá ser utilizado antes del 31.12.2025 sin que ello implique la obligación de pago del Impuesto Especial, siempre que dichos montos sean destinados a proyectos de inversión inmobiliarios que cumplan con determinadas características.
La nueva Resolución General 5.549/2024 detalla los requisitos y la información que deberán acompañar aquellos proyectos inmobiliarios que se hubieran iniciado a partir del 8 de julio de 2024 o que, a dicha fecha, tuvieran un grado de avance inferior al 50% de la finalización de la obra y los contratos de locación de obra o de similar naturaleza.
Para este fin, la AFIP dispone que se utilizará el "Registro de Proyectos Inmobiliarios" ("REPI"), creado hace unos años con el llamado blanqueo inmobiliario creado por la ley 27.613.
A estos efectos, los inversores directos, desarrolladores, constructores, vehículos de inversión de proyectos inmobiliarios o contratistas de contratos de locación de obra o de similar deberán registrar los proyectos, cartera de proyectos y/o contratos en el "REPI".
Deberán registrarse:
a) Los proyectos inmobiliarios de inversión directa o indirecta: las construcciones de edificios residenciales, no residenciales, rurales, loteo de predios, reformas, ampliaciones, instalaciones, mejoras y/o todo proyecto que se encuentre sujeto a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.
b) Los vehículos de inversión o productos de inversión de proyectos inmobiliarios, incluidos los regulados en la Resolución General N° 622 de la CNV (fondos comunes de inversión y fideicomisos financieros utilizados para el desarrollo inmobiliario, que tengan por objeto el financiamiento, la inversión y/o el desarrollo de la actividad inmobiliaria y que tenga autorización de CNV).
c) Los contratos de locación de obra o de similar naturaleza, para las obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales o productivos, considerándose incluidos aquellos que tengan como destino final los de "vivienda" o "comercial".
En la registración al "REPI", se podrá optar por distintas alternativas según el perfil del sujeto:
- "Desarrolladores y/o Constructores y/o inversores directos"
- "Vehículo de Inversión",
- "Contratista",
Por otra parte, quienes registren sus proyectos en el "REPI" deberán conservar a disposición de AFIP documentación de respaldo para cada caso:
a) Obras con un grado de avance inferior al 50%: dictamen de un profesional matriculado competente en la materia con su firma certificada por la autoridad profesional que rija la matrícula;
b) Obras privadas iniciadas a partir del 8 de julio de 2024: Información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia -con su firma certificada por la autoridad profesional que rija la matrícula- que certifique que se trata de una obra a ejecutar.
c) Contratos de locación de obra o de similar naturaleza: el contrato celebrado.
Al aceptarse el registro, el sistema generará un código que permitirá identificar a cada uno de los proyectos, según el perfil del módulo en el que se realizó la registración.
A su vez, quienes regularicen dinero en efectivo a través de la Cuenta Especial de Regularización de Activos, en el momento que opten por alguna de las inversiones comprendidas en la presente, deberán proporcionar a la entidad bancaria la siguiente información:
a) Código de registración del proyecto inmobiliario, el que deberá estar en estado "ACTIVO" y vinculado a un proyecto inmobiliario definido;
b) Constancia de la Clave Bancaria Uniforme (CBU) de la Cuenta del desarrollador/constructor/vehículo de inversión/contratista a la cual se realice la transferencia de los fondos.
Con este fin, la AFIP pondrá a disposición de los bancos, mediante el servicio eventanilla: los códigos aplicables activos ("COPI", "COPI-VI" o "COCLO" según el caso) activos y la Clave Bancaria Uniforme (CBU) de la cuenta asociada a los mismos de manera de verificar el destino de los fondos a dichas cuentas.
Aquellos proyectos inmobiliarios registrados en el "REPI" antes del 8 de julio de 2024 y que, a dicha fecha, tuvieran un grado de avance inferior al 50%, podrán registrarse nuevamente con el objeto de recibir fondos regularizados.