MODIFICACIONES A LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES

16.06.20

Patricio J. Trench - Matías Zaefferer - Calixto M. Zabala - Gustavo A. Bethular

El 11/06/2020 el Congreso de la Nación sancionó un proyecto de ley que modifica y complementa la regulación de los alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación. Salvo veto, el proyecto entrará en vigencia cuando sea publicado en el Boletín Oficial por decreto del Poder Ejecutivo o tácitamente dentro de los 10 días hábiles.

 

Entre las modificaciones más relevantes se destacan las siguientes:

 

• Indexación: se permite el ajuste del precio de los alquileres, configurando una nueva excepción a la prohibición de indexar incluida en la Ley de Convertibilidad # 23.928 (arts. 7 y 10).
• Índice de indexación: para ajustar los alquileres en las locaciones para vivienda debe aplicarse un índice conformado por el IPC y la “remuneración imponible promedio de los trabajadores estables” (RIPTE), que deberá ser elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como “valor único y por períodos mensuales”, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales. No se define de qué manera podrá ajustarse el precio del alquiler en locaciones comerciales, por lo que en principio debería regir la autonomía de la voluntad.
• Plazo mínimo y renovación: se amplía el plazo mínimo legal de dos a tres años. En las locaciones destinadas a vivienda cualquiera de las partes puede convocar a la otra parte para negociar la renovación dentro de los tres meses anteriores a la terminación. En caso de silencio o negativa del locador el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad.
• Rescisión anticipada: se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de indemnización alguna.
• Reparaciones: se establece que en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las mejoras que haya realizado con el pago los alquileres.
• Expensas extraordinarias: se elimina la facultad de las partes de pactar que las expensas que gravan la cosa quedan a cargo del inquilino. Además, para reforzar el concepto de que las expensas extraordinarias están a cargo del locador se aclara que solo pueden cobrarse al locatario las expensas que deriven de gastos comunes (v.g. servicios) independientemente de si son calificadas como ordinarias o extraordinarias.
• Depósito: se establecen las condiciones en las cuales debe devolverse el depósito en las locaciones para vivienda: suma equivalente al precio del último mes de la locación (o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito menor a un mes), que debe reintegrarse al momento de la restitución del inmueble.
• Comisiones inmobiliarias: se aclara que la intermediación en la locación de inmuebles (corretaje) solo puede llevarse a cabo un profesional matriculado según la legislación local (este agregado se incluye en el artículo 1351 del Código Civil y Comercial, correspondiente al capítulo de corretaje).
• Garantías: se establece que en caso de ser requerida una garantía en una locación para vivienda el locatario debe presentar al menos dos de las siguientes: título de propiedad de inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos. El locador debe aceptar alguna de estas dos garantías. No es claro el alcance de algunas de estas garantías ni cómo va a implementarse en la práctica la obligación del locador de aceptar una de ellas.
• Registro del contrato: se establece que el locador debe declarar el contrato ante la AFIP, en los plazos y con los alances que este organismo disponga y bajo pena de las sanciones establecidas en la ley # 11.683 (multas). En el supuesto que se inicien acciones judiciales el juez interviniente debe informar a la AFIP la existencia del contrato previo al traslado de la demanda.
• Frustración de uso: se amplían las causales por las cuales el locatario puede rescindir el contrato o suspender el pago de los alquileres por no poder usar o gozar del inmueble. Antes estaba limitado a caso fortuito/fuerza mayor y ahora a cualquier causa “no imputable al locatario”.
• Domicilio electrónico: se modifica el artículo 75 del Código Civil y Comercial, que establece que las partes pueden elegir un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y obligaciones contractuales. Con la nueva redacción ese domicilio puede ser electrónico. Esta modificación aplicaría a otros contratos del ámbito privado.
• Contratos alcanzados: el nuevo régimen aplicaría a los contratos celebrados luego de la entrada en vigencia de la ley.