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DNU 319/20 - CONGELAMIENTO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y PRENDARIOS Y SUSPENSIÓN DE DESALOJO POR PANDEMIA DE CORONAVIRUS COVID-19
30.03.20
Matías Zaefferer - Hernán Camarero - Patricio Trench - Gustavo Bethular - Víctor San Miguel
El 29 de marzo el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 319/20 de orden público en el marco de la emergencia pública establecida por la Ley Nro. 27.541, que dispuso lo siguiente:
- Congelar hasta el 30 de septiembre de 2020 la cuota mensual de los créditos hipotecarios que afecten inmuebles para vivienda única ocupados a tal efecto por la parte deudora o sus sucesores a título singular o universal, la que no podrá superar el monto de la cuota respectiva al mes de marzo de 2020. El congelamiento en esos términos también aplica a las cuotas mensuales de créditos prendarios actualizados por UVA.
- Durante ese mismo periodo, se suspenden en todo el territorio nacional las ejecuciones hipotecarias judiciales o extrajudiciales en las que el derecho real de garantía afecte a los inmuebles con el destino arriba indicado, o sea, aquellos originados en créditos hipotecarios. Esta medida también alcanza a (i) los inmuebles en los que uno de los condóminos sea deudor hipotecario o sus sucesores a título singular o universal y (ii) los lanzamientos ya ordenados pero no realizados a la fecha de entrada en vigencia de este decreto. La suspensión en esos términos también aplica a las ejecuciones correspondientes a los créditos prendarios actualizados por UVA. Dado que la norma refiere a “créditos hipotecarios”, entendemos que esta disposición no alcanza a aquellos procesos de ejecución hipotecaria que no tuvieron origen en el otorgamiento de créditos, como ser cuando la hipoteca cumple la función de garantía en el marco de contratos comerciales.
- Los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos respectivos se suspenden hasta el 30 de septiembre de 2020.
- Se prorrogan automáticamente hasta el 30 de septiembre de 2020 todas las inscripciones registrales de garantías relativas a tales créditos. La suspensión no impide la traba y mantenimiento de medidas cautelares en garantía del crédito. También se suspende el plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de hipotecas y prendas, y de las medidas cautelares trabadas o a trabarse en los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
- En virtud del congelamiento dispuesto, la diferencia entre la suma de dinero que debió haberse abonado de acuerdo a los contratos y la que efectivamente corresponda abonar podrá cancelarse, al menos, en tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento de la cuota del crédito que correspondiere al mes de octubre 2020. Si la cantidad de cuotas pendientes del crédito luego de septiembre 2020 fuere menor a tres, el acreedor deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para satisfacer tal requisito. Las partes pueden convenir otro esquema de pagos menos gravoso para el deudor.
- En ningún caso, se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades pactadas.
- Las deudas por falta de pago, pago tardío o pagos parciales que se generen desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre de 2020, podrán pagarse al menos en 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, venciendo la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento de la cuota del crédito que correspondiere al mes de octubre de 2020. Pueden aplicarse intereses compensatorios que no pueden exceder de la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que pague el Banco de la Nación Argentina, pero no intereses punitorios, moratorios ni ninguna otra penalidad. Este mecanismo aplica aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Las partes pueden convenir otro esquema de pagos menos gravoso para el deudor.
- Durante el plazo de la suspensión, no será de aplicación el derecho del acreedor de resolver el contrato y exigir la devolución de la totalidad de lo prestado con sus intereses (aceleración).
