ADMITEN EL DERECHO AL COBRO DE LA COMISIÓN DE UN AGENTE INMOBILIARIO A PESAR DE NO HABERSE CONCLUIDO LA VENTA
22.03.21
Matías Zaefferer - Patricio J. Trench - Gustavo Bethular
Una propietaria otorgó a un corredor inmobiliario una autorización exclusiva de venta por un plazo de 120 días en donde se establecieron los términos y condiciones para la venta de un inmueble. Se pactó la comisión de un 3 % mas IVA sobre el precio de venta, pagadera al momento del boleto, seña o escritura.
La autorización de venta establecía que el derecho al pago de la comisión se devengaría a favor del corredor en los siguientes casos:
- Si habiendo obtenido una reserva para la compra del inmueble, el propietario no se presentase a firmar el boleto de compraventa, la seña o la escritura;
- Si el propietario retirase de la venta la propiedad o revocase la autorización o alterase las condiciones de venta dentro del plazo de su vigencia;
- Si vigente la autorización el inmueble fuese vendido por un tercero; o
- Si habiendo caducado la autorización, la propiedad se vendiese a alguien que fue presentado por el corredor.
El agente recibió una reserva que coincidía con el monto establecido en la autorización de venta y con el precio pagadero en condiciones de plaza (30 % al boleto y el saldo a la escritura), pero la misma no fue aceptada por la propietaria.
En línea con diversos fallos de la Cámara Comercial, el Juez de primera instancia estableció que el derecho del corredor al cobro de la comisión está sujeto a que se celebre el boleto entre las partes arrimadas por el agente. Como en este caso, el agente solo había logrado que un tercero interesado firme una reserva de compra «ad referéndum» de la propietaria y como esta nunca aceptó, el juez de primera instancia entendió que la propietaria no debía pagar la comisión. Además, el juez destacó que no se probó que la propietaria hubiese sido notificada de la reserva.
Si bien el código civil establece en el art. 1.350 que el derecho del corredor a percibir una retribución por sus tareas surge si se cumplen dos requisitos básicos, cuales son: I) que el contrato se celebre; y II) que su celebración sea consecuencia del resultado de la gestión del corredor, en este caso las partes habían pactado otra cosa y la Cámara Comercial avaló que tales condiciones pueden ser dejadas sin efecto o ser modificadas por acuerdo expreso que el corredor celebre con el cliente, lo que ocurrió en este caso.
Nótese que el art 37 de la Ley 25.028 dice que el corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga y que surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado salvo pacto contrario.
Aunque no se probó que la reserva fuera notificada a la propietaria, si se probó por testigos que la propietaria la rechazó, por lo cual la cámara concluyó que si hubo rechazo es porque existió algún tipo de notificación de la reserva.
Además, la Cámara destaca que el condicionamiento «ad referendum», o sea que el propietario del inmueble aceptase la oferta, solo tiene efecto respecto del comprador, pero no es vinculante respecto del corredor para privarlo de su comisión si, como fue el caso, cumplió la tarea que se le encomendó encontrando una persona interesada en la operación tal como se le indicó en la autorización de venta.
Como aspecto a destacar, a pesar de no contener la autorización de venta clausula alguna que regule la moneda en la cual se debía pagar la comisión, la Cámara condena a la propietaria a pagar la cantidad de pesos necesaria para adquirir los dólares del monto de la comisión (U$S 5040) de acuerdo a la cotización del Banco de la Nación Argentina tipo vendedor, incrementada: (i) en un 30% en concepto de «Impuesto para una Argentina inclusiva y solidaria (PAIS)» más (ii) un 35% en concepto de percepción autorizada por la Resolución General de la AFIP nº 4815/2020. Vale decir, condena a pagar a uno de los tipos de cambio mas altos.
Todo ello mas intereses calculados al 8 % anual.
Por consultas puede contactarse con: Matías Zaefferer, Patricio Trench y/o Gustavo Bethular.
